Rękojmia a gwarancja – czym się różnią i kiedy można z nich skorzystać?
Kupiony sprzęt się psuje, mieszkanie ma usterkę, a w głowie pojawia się pytanie: czy to sprawa dla gwarancji, czy dla rękojmi? Wiele osób traktuje te dwa pojęcia jak synonimy, tymczasem są to dwa odrębne źródła ochrony, oparte na innych zasadach, z innymi podmiotami odpowiedzialnymi i innymi terminami.
Przy zakupie zwykłego towaru sytuację dodatkowo zmieniły przepisy obowiązujące od 2023 roku. W relacjach konsument-przedsiębiorca odpowiedzialność sprzedawcy za brak zgodności towaru z umową zastąpiła dotychczasową rękojmię. Inaczej wygląda natomiast sytuacja przy nieruchomościach, gdzie przepisy o rękojmi nadal mają znaczenie. Dlatego przy mieszkaniu od dewelopera nie można po prostu przenieść zasad obowiązujących przy zakupie telefonu czy pralki.
Rękojmia i gwarancja to dwa różne źródła ochrony
Rękojmia jest ustawową odpowiedzialnością sprzedawcy za wadę rzeczy. Jej zakres i podstawowe uprawnienia kupującego wynikają z przepisów, a nie z dodatkowego dokumentu wystawionego przez sprzedawcę. Przy nieruchomościach ma to szczególne znaczenie, ponieważ odpowiedzialność za wady mieszkania lub domu wynika z przepisów dotyczących sprzedaży nieruchomości.
Gwarancja działa inaczej. Jest dobrowolnym zobowiązaniem gwaranta, którym może być między innymi producent, importer, dystrybutor albo sprzedawca. To treść oświadczenia gwarancyjnego określa, za jakie nieprawidłowości odpowiada gwarant, jakie świadczenia oferuje i przez jaki czas można z nich korzystać.
| Kryterium | Rękojmia | Gwarancja |
|---|---|---|
| Charakter | Ustawowa odpowiedzialność sprzedawcy | Dobrowolne zobowiązanie gwaranta |
| Kto odpowiada | Co do zasady sprzedawca | Gwarant wskazany w oświadczeniu gwarancyjnym |
| Podstawa | Przepisy Kodeksu cywilnego | Oświadczenie gwarancyjne |
| Nieruchomości | Odpowiedzialność za wady na zasadach określonych w ustawie | Zależy od treści gwarancji |
| Czy trzeba mieć gwarancję? | Nie | Tak, jeśli chce się korzystać z tej drogi |
| Zakres uprawnień | Określony przez przepisy | Wynika z warunków gwarancji |
Warto przy tym pamiętać, że określenie „rękojmia” nadal funkcjonuje w przepisach dotyczących nieruchomości, natomiast przy sprzedaży towarów konsumentowi przez przedsiębiorcę od 2023 roku stosuje się przepisy o odpowiedzialności za brak zgodności towaru z umową. Gwarancja pozostała odrębną, dobrowolną podstawą dochodzenia roszczeń.
Kto odpowiada w każdym z tych przypadków
Podstawowa różnica dotyczy tego, do kogo należy skierować swoje roszczenia. Przy rękojmi za wadę nieruchomości odpowiada sprzedawca. Jeżeli kupujesz mieszkanie od dewelopera, jest nim co do zasady deweloper.
W przypadku gwarancji odpowiedzialny jest natomiast gwarant. Nie musi nim być sprzedawca. Może to być producent, importer, dystrybutor albo inny podmiot, który udzielił gwarancji. Dlatego przed jej wykorzystaniem trzeba sprawdzić dokument gwarancyjny i ustalić, kto został w nim wskazany jako gwarant.
Ile czasu trwa ochrona w każdym przypadku
Terminy zależą od podstawy, z której korzysta kupujący. Przy rękojmi dotyczącej nieruchomości sprzedawca odpowiada za wadę fizyczną, jeżeli zostanie ona stwierdzona przed upływem 5 lat od dnia wydania nieruchomości kupującemu. Nie oznacza to jednak, że można sprowadzić wszystkie terminy do prostego stwierdzenia „rękojmia trwa 5 lat” – przepisy określają również terminy dochodzenia poszczególnych uprawnień po stwierdzeniu wady.
Przy gwarancji okres ochrony zależy przede wszystkim od treści oświadczenia gwarancyjnego. Jeżeli gwarant nie określił czasu jej trwania, przyjmuje się co do zasady okres dwóch lat od dnia wydania rzeczy. Warunki gwarancji mogą jednak przewidywać dłuższy okres.
Gwarancja może także określać skutki naprawy lub wymiany rzeczy. W przypadkach przewidzianych przepisami po wymianie rzeczy na nową albo dokonaniu istotnej naprawy termin gwarancji biegnie na nowo od chwili dostarczenia rzeczy naprawionej lub wymienionej.
Czego można żądać z tytułu rękojmi i gwarancji
Uprawnienia kupującego zależą od podstawy reklamacji. W przypadku rękojmi przepisy przewidują między innymi możliwość żądania usunięcia wady albo wymiany rzeczy na wolną od wad, a w określonych sytuacjach także obniżenia ceny lub odstąpienia od umowy. Przy odstąpieniu od umowy znaczenie ma między innymi charakter wady.
Gwarancja działa według nieco innych zasad, ponieważ zakres odpowiedzialności gwaranta wynika z treści gwarancji. Może ona przewidywać na przykład naprawę, wymianę rzeczy albo inne świadczenie. Dlatego przed skorzystaniem z gwarancji warto sprawdzić nie tylko jej termin, ale również to, co dokładnie gwarant zobowiązał się zrobić w przypadku wystąpienia problemu.
W przypadku mieszkania od dewelopera szczegółowe zasady odpowiedzialności za wady i terminy dochodzenia roszczeń warto rozpatrywać osobno. Nie ma potrzeby przenosić na nieruchomości wszystkich rozwiązań dotyczących reklamowania zwykłych towarów.
Zmiana z 2023 roku – kogo dotyczy, a kogo nie
Od 1 stycznia 2023 roku przy sprzedaży towarów konsumentowi przez przedsiębiorcę podstawą odpowiedzialności sprzedawcy jest niezgodność towaru z umową. Klasyczna rękojmia z Kodeksu cywilnego nie jest w takim przypadku właściwym reżimem odpowiedzialności za wadliwy towar.
Nie oznacza to jednak, że rękojmia została usunięta z polskiego prawa. Nadal ma zastosowanie między innymi przy sprzedaży nieruchomości. Dlatego przy porównywaniu rękojmi i gwarancji trzeba najpierw ustalić, czego dotyczy zakup.
Ma to znaczenie szczególnie przy artykułach dotyczących mieszkań, ponieważ przepisy regulujące odpowiedzialność dewelopera nie są prostym odpowiednikiem zasad reklamacji telefonu czy sprzętu AGD.
Rękojmia przy zakupie mieszkania od dewelopera
Przy zakupie mieszkania od dewelopera rękojmia jest związana z odpowiedzialnością za wady nieruchomości. W przypadku umów objętych obecnymi przepisami do odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne i prawne stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi. Przy nieruchomości istotny jest między innymi pięcioletni termin dotyczący stwierdzenia wady fizycznej.
Nie będę jednak powtarzał tutaj szczegółowego omówienia wad, terminów i roszczeń, ponieważ są to kwestie, które wymagają osobnego przedstawienia. Zostały one opisane szerzej w artykule rękojmia na mieszkanie od dewelopera – kiedy działa i czego dotyczy.
Czy to samo dotyczy zakupu mieszkania na rynku wtórnym
Rękojmia może mieć zastosowanie również przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym. W tym przypadku nie ma znaczenia, czy sprzedającym jest deweloper, czy osoba prywatna – znaczenie mają rodzaj umowy, status stron oraz jej postanowienia dotyczące odpowiedzialności za wady.
Przed podpisaniem umowy warto zwrócić uwagę na zapisy dotyczące rękojmi. Kodeks cywilny dopuszcza w określonych granicach rozszerzenie, ograniczenie albo wyłączenie tej odpowiedzialności, przy czym możliwość jej ograniczenia lub wyłączenia w relacji z konsumentem jest ograniczona przepisami prawa.
Można korzystać z obu jednocześnie
Rękojmia i gwarancja są od siebie niezależne. Skorzystanie z gwarancji nie oznacza automatycznie rezygnacji z uprawnień wobec sprzedawcy wynikających z ustawowej odpowiedzialności za wadę. Kupujący może więc w określonych sytuacjach korzystać z ochrony gwarancyjnej, a jednocześnie zachować możliwość dochodzenia roszczeń wobec sprzedawcy.
Przepisy regulują również wpływ postępowania gwarancyjnego na bieg terminów związanych z odpowiedzialnością sprzedawcy. Samo skorzystanie z gwarancji nie powoduje więc utraty uprawnień wobec sprzedawcy.
Jeżeli problem dotyczy wady mieszkania i konieczne jest jej zgłoszenie deweloperowi, osobno opisaliśmy jak zgłosić reklamację do dewelopera za wadę mieszkania, wraz ze wzorem pisma i terminami.
Co wybrać, gdy coś się zepsuje
Nie ma jednej odpowiedzi, że zawsze korzystniejsza jest rękojmia albo zawsze gwarancja. Przy gwarancji wszystko zależy od treści zobowiązania gwaranta, natomiast odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi wynika z przepisów. Dlatego przed wyborem warto sprawdzić, kto odpowiada, jakie uprawnienia przysługują kupującemu i jaki termin obowiązuje w konkretnej sytuacji.
Przy zakupie mieszkania szczególne znaczenie ma odpowiedzialność sprzedawcy za wady nieruchomości. Jeżeli jednocześnie istnieje gwarancja, warto porównać jej warunki z uprawnieniami wynikającymi z przepisów. Dopiero wtedy można ocenić, która droga będzie w konkretnej sprawie bardziej przydatna.