Nieruchomość nabyta przed upływem 5 lat i obowiązki wynikające przy jej sprzedaży.

 Art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymienia katalog czynności prawnych mających na celu odpłatne zbycie nieruchomości i praw majątkowych, które są obciążone podatkiem, o ile ich zbycie następuje przed upływem 5 lat od daty ich nabycia. Tak więc w myśl artykułu 30e ustawy o PIT co do zasady podatnik zobowiązany jest do odprowadzenia podatku w wysokości 19% podstawy obliczenia podatku. Niestety w rzeczywistości sytuacja sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od nabycia jest o wiele bardziej skomplikowana i uzależniona od innych czynników.

Sprzedaż nieruchomości nabytej przed upływem 5 lat, a podatek

Jednym z takich właśnie przypadków jest sytuacja, gdy dana osoba nabędzie nieruchomość w drodze umowy kupna — sprzedaży, a następnie sprzeda ją przed upływem 5 lat od jej nabycia. Niestety bardzo niewiele osób zdaje sobie sprawę o ciążącym na nich obowiązku. Najczęściej podatnik dowiaduje się o tym fakcie w momencie otrzymania wezwania do zapłaty z Urzędu Skarbowego. Jedynym sposobem na uniknięcie podatku jest wyłącznie sprzedaż nieruchomości za taką samą kwotę, za jaką została nabyta.

 

Zbycie nieruchomości ze spadku przed upływem 5 lat

Do niedawna podobnie wyglądała sytuacja w przypadku zbycia nieruchomości, która została nabyta w drodze spadku. Istnieje jednak pewna okoliczność, dzięki której zbywający może uniknąć zapłaty podatku. Wprowadzona zmiana w prawie zakłada, że podatnik, aby przekroczyć okres 5 lat ma możliwość doliczenia do okresu własności czasu, w którym właścicielem nieruchomości był spadkodawca. Natomiast jeżeli okres posiadania poprzednika prawnego oraz obecnego właściciela nie przekracza łącznie 5 lat podatnik może skorzystać z innej formy ominięcia zapłaty podatku dochodowego. W tym celu należy kwotę pozyskaną ze sprzedaży nieruchomości przeznaczyć w ciągu 2 lat na swoje cele mieszkaniowe. Ustawa o PIT w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 wymienia tutaj takie przykłady jak:

- nabycie budynku mieszkalnego,

- nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego,

- nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego,

- rozbudowę przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego.

Urząd Skarbowy będzie szczegółowo rozpatrywał zakup, jakiego dokonaliśmy. Liczy się nie tylko wartość zakupionej nieruchomości, która musi być taka sama jak kwota, którą uzyskaliśmy ze sprzedaży, ale również to co  kupiliśmy. I tak Urząd Skarbowy nie uzna zakupu, w którym podatnik nabędzie nieruchomość rolną, ponieważ nie będzie to spełniało przesłanki przeznaczenia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe. Natomiast w przypadku niewykorzystania całej kwoty na zaspokojenie swoich potrzeb mieszkaniowych, podatkiem zostanie obciążona pozostała część środków pieniężnych, pochodzących ze sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat.

Kolejny krok to złożenie zeznania podatkowego na druku PIT-39 do dnia 30 kwietnia następnego roku podatkowego po roku, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości oraz wykazać w nim przeznaczenie środków pieniężnych na swoje cele mieszkaniowe. Jeżeli nasz cel mieszkaniowy stanowiła budowa domu to wówczas wszystkie wydatki muszą zostać odpowiednio udokumentowane na przykład fakturami VAT, rachunkiem lub umowami z wykonawcami. Do dokumentów nie może zostać zaliczona żadna umowa przedwstępna, umowa z deweloperem, a jedynie ostateczna umowa sprzedaży, zawarta przed notariuszem. To bardzo ważna kwestia, ponieważ bez złożenia tego dokumentu Urząd Skarbowy może odciążyć nas podatkiem dochodowym od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat.

Możliwość skorzystania z ulgi podatkowej dotyczy wyłącznie nieruchomości wchodzących w skład majątku osobistego. Zbywana nieruchomość, która wchodzi w skład działalności gospodarczej zawsze będzie pociągała za sobą konieczność zapłaty podatku dochodowego, nawet jeżeli od jej nabycia upłynął pięcioletni termin.

Zbycie nieruchomości z darowizny przed upływem 5 lat

W przypadku zbycia nieruchomości otrzymanej w formie darowizny podatek dochodowy nie należy się w przypadku, gdy czynność została dokonana pomiędzy osobami należącymi do pierwszej linii pokrewieństwa. Dodatkowo zbycie musi zostać poparte odpowiednim zaświadczeniem z Urzędu Skarbowego, z którego będzie wynikało, że nie jest obciążone podatkiem. W innym przypadku zbycie będzie obciążone podatkiem. 

Jaki liczyć termin 5 lat ?

Termin 5 lat bywa bardzo często błędnie obliczany przez podatników i mylony z latami kalendarzowymi. Natomiast w tym przypadku chodzi oczywiście o 5 lat, ale podatkowych. Oznacza to, że obliczanie okresu rozpoczyna się od końca roku kalendarzowego, w którym została zakupiona nieruchomość. Dla przykładu mieszkanie, które zostało zakupione w czerwcu 2017 roku może zostać sprzedane najwcześniej dopiero w styczniu 2023 roku.

Jak obliczać wysokość podatku ?

Stawka podatku wynosi 19% i jest obliczana od wysokości przychodu. Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest jej cena określona w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. I tak w przypadku, gdy dana nieruchomość została nabyta za kwotę 300.000,- złotych, a następnie sprzedana przed upływem 5 lat od daty jej nabycia za kwotę 350.000,- złotych zbywający zapłaci podatek od 50.000,- złotych. Natomiast jeśli w mieszkaniu dokonano remontu na kwotę 20.000,- złotych to podatek zostanie policzony od kwoty 30.000,- złotych.

Wiele osób próbuje oszukać Urząd Skarbowy zaniżając kwotę sprzedaży. Organ podatkowy każdorazowo weryfikuje wysokość ceny sprzedaży, porównując ją do aktualnych wartości rynkowych.

 

Sprzedaż mieszkania po upływie 5 lat

Jeżeli od nabycia nieruchomości upłynął pięcioletni termin możesz bez obaw ją zbyć. W takiej sytuacji nie zachodzą żadne przesłanki, co do obciążania podatnika jakimikolwiek podatkami.