Bank odmówił kredytu po umowie deweloperskiej - co z zadatkiem i jak wyjść bez strat?

Odmowa kredytu po podpisaniu umowy deweloperskiej - zadatek, klauzule i wyjścia z sytuacji

Odmowa kredytu hipotecznego po podpisaniu umowy deweloperskiej to jedna z trudniejszych sytuacji jakie mogą spotkać kupującego mieszkanie na rynku pierwotnym. Umowa jest podpisana, zadatek wpłacony, a bank mówi "nie". Co dzieje się z wpłaconymi pieniędzmi i czy można wyjść z tej sytuacji bez strat finansowych zależy przede wszystkim od jednej rzeczy: od zapisów w umowie deweloperskiej.

 

Dlaczego to poważny problem i co jest zagrożone

Umowa deweloperska zobowiązuje kupującego do zapłaty ceny za mieszkanie w określonych terminach. Sam fakt, że bank odmówił finansowania, nie zwalnia z tego obowiązku - przynajmniej nie automatycznie. Brak kredytu nie jest równoznaczny z prawem do bezkosztowego wycofania się z transakcji.

Przy podpisaniu umowy deweloperskiej kupujący zazwyczaj wpłaca zadatek lub zaliczkę stanowiącą od 10 do 30% ceny mieszkania. Przy mieszkaniu wartym 600 000 zł może to oznaczać od 60 000 do nawet 180 000 zł wpłaconych przed uzyskaniem kredytu. To właśnie te środki są zagrożone  i właśnie dlatego treść umowy ma tak kluczowe znaczenie.

 

Kluczowa różnica - zadatek czy zaliczka

Zanim przejdziemy do omówienia konkretnych scenariuszy, warto wyjaśnić podstawową różnicę między zadatkiem a zaliczką, bo ma ona fundamentalne znaczenie dla tego co dzieje się z wpłaconymi pieniędzmi przy odmowie kredytu.

Zaliczka zawsze podlega zwrotowi jeśli umowa nie dojdzie do skutku, niezależnie od przyczyny i niezależnie od tego, która strona się wycofała. Zadatek działa inaczej: jeśli kupujący nie wywiąże się z umowy, deweloper ma prawo go zatrzymać. Jeśli natomiast deweloper nie wywiąże się z umowy, kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

Ważna zasada której wiele osób nie zna: jeśli w umowie nie zostało wyraźnie określone czy wpłacana kwota jest zaliczką czy zadatkiem, prawo traktuje ją domyślnie jako zadatek. To istotna pułapka, szczególnie przy umowach podpisywanych przed uzyskaniem decyzji kredytowej. Warto też wiedzieć, że deweloper przy zwrocie środków ma obowiązek oddać całą wpłaconą kwotę włącznie z podatkiem VAT - nie tylko kwotę netto.

 

Scenariusz 1 - umowa zawiera klauzulę o odmowie kredytu

To najbezpieczniejsza sytuacja dla kupującego. Jeśli w umowie deweloperskiej znalazł się zapis dopuszczający bezkosztowe odstąpienie w przypadku nieuzyskania kredytu, procedura jest stosunkowo prosta.

Po otrzymaniu negatywnej decyzji kredytowej kupujący składa deweloperowi pisemne oświadczenie o odstąpieniu od umowy wraz z dokumentem potwierdzającym odmowę z banku, a następnie składa wniosek o zwrot wpłaconych środków. Deweloper ma obowiązek zwrócić całą kwotę brutto, czyli wraz z podatkiem VAT.

Popularnym rozwiązaniem stosowanym przez deweloperów jest tzw. klauzula trzech odmów. Polega ona na tym, że kupujący może odstąpić od umowy bez konsekwencji finansowych, o ile w określonym czasie przedstawi pisemne odmowy kredytu z co najmniej trzech różnych banków. Takie rozwiązanie chroni dewelopera przed kupującymi którzy złożyli wniosek tylko w jednym banku i nie podjęli realnych starań o finansowanie, a jednocześnie zabezpiecza kupującego który rzeczywiście nie może uzyskać kredytu. Przy negocjowaniu tego zapisu warto też ustalić konkretny termin w jakim deweloper ma obowiązek zwrócić środki po dostarczeniu odmów.

 

Scenariusz 2 - umowa nie zawiera klauzuli o odmowie kredytu

Brak odpowiednich zapisów w umowie deweloperskiej to sytuacja znacznie trudniejsza. Odmowa kredytu hipotecznego nie jest wymieniona w ustawie deweloperskiej jako okoliczność uprawniająca nabywcę do odstąpienia od umowy. Oznacza to, że wycofanie się z transakcji z powodu braku finansowania jest traktowane jak standardowe zerwanie umowy przez kupującego.

W takiej sytuacji deweloper ma prawo zatrzymać wpłacony zadatek. Przy mieszkaniu wartym 600 000 zł z zadatkiem 10% oznacza to stratę 60 000 zł. Część deweloperów idzie dalej i żąda kar umownych sięgających nawet 10% wartości nieruchomości - przy tej samej kwocie to kolejne 60 000 zł ponad utracony zadatek.

Istnieje jednak droga wyjścia oparta na art. 394 § 3 Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że zadatek powinien zostać zwrócony jeśli do niewykonania umowy doszło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności. Kupujący który wykaże, że podjął wszelkie możliwe starania o uzyskanie kredytu, dostarczył wszystkie wymagane dokumenty i wnioskował w kilku bankach, może argumentować że odmowa była okolicznością od niego niezależną. Sądy różnie rozstrzygają takie sprawy, ale wykazanie staranności i dobrej wiary jest kluczowym argumentem. Warto pamiętać, że samo żądanie zwrotu zadatku nie wystarczy - konieczne jest formalne pisemne odstąpienie od umowy zanim będzie można skutecznie dochodzić zwrotu.

 

Scenariusz 3 - cesja umowy deweloperskiej

Jeśli ani klauzula odstąpienia nie istnieje, ani porozumienie z deweloperem nie wchodzi w grę, pozostaje jeszcze jedno wyjście: cesja umowy deweloperskiej na inną osobę. Polega ona na przeniesieniu praw i obowiązków wynikających z umowy na nowego nabywcę, który przejmuje mieszkanie na dotychczasowych warunkach cenowych.

Cesja wymaga zgody dewelopera i nie jest jego obowiązkiem - część deweloperów akceptuje takie rozwiązanie, część nie. W praktyce warto zapytać o tę możliwość zanim zacznie się formalne negocjacje o zwrot zadatku, bo deweloperzy chętniej zgadzają się na cesję niż na zwrot środków bez podstawy w umowie. Jeśli uda się znaleźć nowego nabywcę gotowego przejąć umowę, pierwotny kupujący może odzyskać wpłacone środki bezpośrednio od nowego nabywcy. Mieszkanie wystawione na forach branżowych, grupach na portalach społecznościowych lub poprzez pośrednika nieruchomości bywa sprzedawane w ten sposób w ciągu kilku tygodni, szczególnie jeśli cena w umowie jest atrakcyjna wobec aktualnych cen rynkowych.

 

Jak zabezpieczyć się przed tym problemem przed podpisaniem umowy

Najskuteczniejszym zabezpieczeniem jest uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej lub przynajmniej promesy kredytowej przed podpisaniem umowy deweloperskiej. Nie zawsze jest to możliwe - część banków wymaga podpisanej umowy deweloperskiej jako warunku rozpatrzenia wniosku kredytowego. W takiej sytuacji warto rozważyć wybór banku który poprzestaje na umowie rezerwacyjnej na etapie wstępnej analizy.

Jeśli podpisanie umowy przed decyzją kredytową jest nieuniknione, kluczowe jest wynegocjowanie odpowiednich zapisów. Deweloperzy co do zasady akceptują klauzule chroniące kupującego na wypadek odmowy kredytu, bo leży to w interesie obu stron — łatwiej sprzedać mieszkanie nowemu klientowi niż przez wiele miesięcy prowadzić spór z poprzednim. Warto też zadbać o to, żeby wpłacana kwota była wyraźnie określona w umowie jako zaliczka, a nie zadatek - przy braku takiego zapisu prawo traktuje ją domyślnie jako zadatek.

Więcej o tym jak powinna wyglądać dobrze skonstruowana umowa deweloperska i na co zwrócić uwagę przed podpisaniem można przeczytać w artykule o umowie deweloperskiej — co to jest i na co uważać.

Co zrobić krok po kroku gdy bank odmówił kredytu

Jeśli decyzja kredytowa jest negatywna, warto działać spokojnie i metodycznie:

• Sprawdź dokładnie treść umowy deweloperskiej - czy zawiera klauzulę o odmowie kredytu i jakie są jej warunki, np. ile odmów z ilu banków jest wymaganych i w jakim terminie należy je dostarczyć.
• Uzyskaj pisemną decyzję odmowną z banku z uzasadnieniem - to kluczowy dokument w dalszych rozmowach z deweloperem i ewentualnym postępowaniu sądowym.
• Jeśli umowa wymaga odmów z kilku banków, złóż wnioski kredytowe w wymaganej liczbie instytucji i zbierz pisemne decyzje odmowne z każdej z nich.
• Zapytaj dewelopera o możliwość cesji umowy na inną osobę - to często szybsze i mniej konfliktowe wyjście niż dochodzenie zwrotu zadatku.
• Skontaktuj się z deweloperem i wyjaśnij sytuację - część deweloperów decyduje się na polubowne rozwiązanie nawet gdy umowa nie zawiera odpowiedniej klauzuli, bo alternatywą jest długi spór sądowy.
• Złóż formalne pisemne oświadczenie o odstąpieniu od umowy z powołaniem się na odpowiednie zapisy umowy lub przepisy prawa - bez tego formalnego kroku nie można skutecznie dochodzić zwrotu zadatku.
• Jeśli deweloper odmawia zwrotu środków, skonsultuj się z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości przed podjęciem decyzji o skierowaniu sprawy do sądu.

Odmowa kredytu po podpisaniu umowy deweloperskiej jest poważna, ale nie beznadziejna. Sposób wyjścia z tej sytuacji i skala ewentualnych strat zależą niemal wyłącznie od tego co zostało zapisane w umowie - dlatego jej treść warto analizować dokładnie i z pomocą prawnika zanim złoży się podpis.