Ceny w największych miastach
Warszawa utrzymuje najwyższe stawki w kraju. Średnia cena metra kwadratowego na rynku pierwotnym osiągnęła w grudniu 2025 roku 18,4 tys. zł. W styczniu 2026 roku wzrosła do około 17,162 zł na rynku wtórnym. Lokalizacje premium przekraczają 20 tys. zł za mkw. Kraków notuje ceny na poziomie 16,7 tys. zł za mkw. na pierwotnym rynku. W styczniu 2026 roku średnia spadła do 15,942 zł. Wrocław odnotował wzrost do 15,3 tys. zł w grudniu 2025. Poznań osiągnął 12,138 zł za mkw. w styczniu 2026. Gdańsk zbliżył się do 17,843 zł na pierwotnym rynku. Trójmiasto wzrosło o 1 proc. do 17,7 tys. zł. Lublin utrzymuje ceny około 10,500 zł za mkw. Rzeszów oscyluje wokół 10,369 zł na wtórnym rynku.
Porównanie cen w styczniu 2026
| Miasto | Rynek pierwotny (zł/mkw) | Rynek wtórny (zł/mkw) | Zmiana r/r (%) |
|---|---|---|---|
| Warszawa | 18,419 | 17,162 | +1,17 |
| Kraków | 16,717 | 15,942 | -3 |
| Wrocław | 15,232 | 13,333 | +4 |
| Poznań | 13,938 | 12,138 | Stabilnie |
| Gdańsk | 17,843 | 16,600 | +5 |
| Lublin | 11,512 | 10,500 | Stabilnie |
| Rzeszów | 11,688 | 10,369 | Stabilnie |
Trendy i czynniki rynkowe
Rynek pierwotny odzyskuje równowagę po wyhamowaniu. Popyt na nowe mieszkania rośnie stopniowo. Ceny wtórne są zróżnicowane, z spadkami w Krakowie. Inflacja budowlana wpływa na stawki GUS. Wskaźnik kosztów budowy w 2023 roku wynosił 7500 zł/mkw., ale w 2026 roku rośnie. Deweloperzy podnoszą ceny w metropoliach. Mazowieckie dominuje z wysokimi stawkami. Pomorskie i wielkopolskie idą w ślad za nim. Mniejsze województwa oferują okazje poniżej 10 tys. zł. Popyt odbudowuje się po okresie spowolnienia. Oferta droższych lokali zmienia średnie. Programy rządowe wspierają zakupy. Koszty gruntów i materiałów rosną. To podbija ceny w centrach miast. Lokalizacje peryferyjne pozostają tańsze.
Prognozy i porównania z 2025
Eksperci z portalu RynekMieszkaniowy.pl przewidują dalsze wzrosty o 2-5 proc. Stabilizacja na wtórnym rynku potrwa dłużej. Warszawa utrzyma prymat. Inwestorzy patrzą na stopy procentowe. Obniżki mogą przyspieszyć transakcje. Rynek czeka na dane z lutego i marca. W grudniu 2025 ceny w Warszawie były niższe o 4 proc. Wrocław zrównoważył wzrost. Kraków wolniej reaguje na trendy. Średnia krajowa zbliża się do 12 tys. zł. Dane GUS potwierdzają inflację. Mniejsze miasta zyskują na popularności. Pierwotny rynek drożeje szybciej. Nowe mieszkania oferują lepszy standard. Wtórny przyciąga ceną, ale wymaga remontów. W Trójmieście wtórne ceny wzrosły o 5 proc. Warszawa notuje lekkie spadki.
Tabela zmian miesięcznych
| Miasto | Grudzień 2025 (zł/mkw) | Styczeń 2026 (zł/mkw) | Zmiana (%) |
|---|---|---|---|
| Warszawa | 16,964 | 17,162 | +1,17 |
| Kraków | Brak danych | 15,942 | Stabilnie |
| Wrocław | 15,300 | 15,232 | Lekki spadek |
Mniejsze miasta i wskazówki dla kupujących
Stawki w blokach są niższe o 20-30 proc. Lublin i Rzeszów liderują w opłacalności. Warszawa nawet w blokach przekracza 15 tys. zł. Centra miast drożeją najszybciej. Obrzeża oferują kompromis. Bliskość komunikacji podbija stawki. Inwestycje w dzielnice rozwijające się zyskują. Przykładem są okolice metra we Wrocławiu. GUS publikuje wskaźniki kwartalnie. Obejmują koszty budowy bez gruntów. Średnia ważona powierzchnią użytkową. Dane transakcyjne z portali są wyższe. Pokazują realny popyt. Portal RynekPierwotny.pl monitoruje 90 proc. inwestycji. Luty 2026 przyniesie aktualizacje. Warszawa i Gdańsk na czele. Analizuj trendy lokalne ostrożnie. Porównuj oferty z deweloperami. Negocjuj na wtórnym rynku. Sprawdzaj wskaźniki GUS przed waloryzacją. Planuj budżet z zapasem 10 proc. Rynek stabilizuje się po burzliwych latach. Wzrosty będą umiarkowane. Mniejsze miasta zyskają na relokacjach. Deweloperzy budują więcej. Oferta zrównoważy popyt do końca roku. Styczeń 2026 pokazał wzrosty w stolicy. Inne miasta stabilne. Marzec przyniesie nowe raporty. Kraków i Wrocław trzymają poziom. Poznań przyciąga inwestorów ceną. Rzeszów i Lublin rosną wolniej. Ceny poniżej 11 tys. zł przyciągają. Rozwój infrastruktury pomaga. Wybieraj w oparciu o potrzeby. Warszawa dla prestiżu, Poznań dla wartości. Monitoruj rynek co miesiąc.
Opracowane na podstawie:
1) https://businessinsider.com.pl/nieruchomosci/ceny-mieszkan-w-2026-r-ulegna-zmianie-pierwsze-prognozy-ekspertow/0y98g5f
2) https://rynekpierwotny.pl/ceny/mieszkania/
3) https://businessinsider.com.pl/nieruchomosci/ceny-mieszkan-w-metropoliach-2026-drozsze-lokale-zmieniaja-srednia/fjx8yx5
4)https://tvn24.pl/biznes/nieruchomosci/ceny-mieszkan-w-najwiekszych-miastach-polski-w-styczniu-2026-w-gore-eksperci-wskazuja-na-j
5) https://bigdata.rynekpierwotny.pl/biuro-prasowe/informacje-prasowe/ceny-ofertowe-nowych-mieszkan-styczen-2026-wstepne-dane-41120
Komentarze