Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania od dewelopera - co powinien zawierać i wzór do pobrania

Odbiór mieszkania od dewelopera to moment, który wygląda jak formalność, a bywa decydujący o tym, kto zapłaci za usterki wykryte po wprowadzeniu. Wszelkie wady wpisane do protokołu deweloper ma obowiązek usunąć na własny koszt. Te pominięte stają się problemem nowego właściciela.

Poniżej wyjaśniamy czym jest protokół zdawczo-odbiorczy, co musi zawierać, jak go wypełnić i co zrobić, gdy deweloper nie chce wpisać zgłoszonych usterek.

Czym jest protokół zdawczo-odbiorczy i dlaczego jest obowiązkowy

Protokół zdawczo-odbiorczy to dokument sporządzany w momencie fizycznego przekazania kluczy do mieszkania. Potwierdza stan techniczny lokalu, wskazania liczników oraz fakt przejęcia nieruchomości przez nabywcę. Od chwili jego podpisania nabywca przejmuje odpowiedzialność za koszty mediów i eksploatacji mieszkania.

Przy zakupie mieszkania od dewelopera sporządzenie protokołu jest obowiązkowe i wynika wprost z ustawy deweloperskiej. Dokument staje się integralną częścią umowy deweloperskiej i stanowi podstawę do egzekwowania napraw w ramach rękojmi. Bez podpisanego protokołu nie można formalnie przejąć mieszkania, a deweloper nie może uznać transakcji za zakończoną.

Warto odróżnić protokół zdawczo-odbiorczy od protokołu odbioru technicznego. Odbiór techniczny to wcześniejszy etap, podczas którego sprawdza się zgodność wykonania z umową i normami budowlanymi. Protokół zdawczo-odbiorczy dokumentuje moment faktycznego przekazania kluczy i to w nim znajdują się wskazania liczników, potwierdzenie odbioru dokumentacji technicznej oraz lista ewentualnych usterek, które pojawiły się po odbiorze technicznym lub podczas prac wykończeniowych dewelopera.

Co musi zawierać protokół zdawczo-odbiorczy

Przepisy nie narzucają jednego obowiązującego wzoru, ale określają zakres informacji które dokument powinien zawierać. Poprawnie sporządzony protokół obejmuje:

datę i miejsce sporządzenia,
dane stron: nabywcy i dewelopera lub jego przedstawiciela,
dokładny adres lokalu: ulica, numer budynku, numer mieszkania, kondygnacja,
numer księgi wieczystej lub numer lokalu zgodny z umową deweloperską,
wskazania wszystkich liczników: energii elektrycznej, wody zimnej i ciepłej, ciepła (jeśli dotyczy) oraz gazu,
wykaz przekazanych kluczy, pilotów, kart dostępu i dokumentów, w tym dokumentacji technicznej i kart gwarancyjnych urządzeń,
opis stanu technicznego lokalu, pokój po pokoju,
listę stwierdzonych usterek i wad,
podpisy obu stron.

Protokół sporządza się w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron. Nabywca powinien zachować swój egzemplarz przez minimum 5 lat, czyli przez cały okres rękojmi przy zakupie od dewelopera.

Odbiór techniczny a protokół zdawczo-odbiorczy - dwa spotkania czy jedno

Gdy podczas odbioru technicznego stwierdzono usterki, deweloper zazwyczaj nie przekazuje kluczy od razu. Sporządzany jest protokół usterek, a nabywca wraca po ich usunięciu. Dopiero na kolejnym spotkaniu podpisywany jest protokół zdawczo-odbiorczy potwierdzający przekazanie kluczy. Jeśli natomiast mieszkanie nie ma wad lub są one drobne i nabywca decyduje się odebrać klucze od razu, sporządza się jeden zbiorczy dokument pełniący obie funkcje.

Niezależnie od nazwy dokumentu liczy się to, co zostało w nim zapisane. Jeśli zawiera wskazania liczników i potwierdzenie odbioru kluczy, pełni funkcję protokołu zdawczo-odbiorczego wobec dostawców mediów, nawet jeśli deweloper nazwał go inaczej.

Jak wypełnić protokół i na co zwrócić uwagę

Najważniejsza zasada to dokładność opisu. Ogólne sformułowania takie jak "stan dobry" czy "bez zastrzeżeń" mają znikomą wartość dowodową. Usterki należy opisywać konkretnie, wskazując pomieszczenie, element i charakter wady. Zamiast "zarysowana podłoga" lepiej wpisać "zarysowanie posadzki w salonie przy drzwiach balkonowych, długość ok. 15 cm".

Przed podpisaniem warto przejść przez mieszkanie metodycznie, pomieszczenie po pomieszczeniu. W każdym z nich należy sprawdzić:

ściany i sufity: pęknięcia, zacieki, nierówności, ślady wilgoci,
posadzki: zarysowania, odspojenia, nierówności,
stolarkę okienną i drzwiową: działanie, uszczelnienie, zarysowania,
instalację elektryczną: działanie gniazdek, włączników i oświetlenia,
instalację wodno-kanalizacyjną: szczelność połączeń, ciśnienie wody, drożność odwodnień,
wentylację: drożność kratek i ciąg,
balkon lub taras: stan posadzki, balustrady, uszczelnienia.

Wskazania liczników warto sfotografować z datownikiem. Zdjęcie z wyraźnie widocznym stanem licznika i datą jest niepodważalnym dowodem w razie sporu z dostawcą mediów lub deweloperem.

Jeśli deweloper odmawia wpisania zgłoszonej usterki do protokołu, nabywca ma prawo wpisać ją jednostronnie i odnotować fakt odmowy. Podpisanie protokołu z uwagami jest znacznie korzystniejsze niż odmowa podpisania, która może komplikować dalsze formalności związane z przeniesieniem własności. Więcej o tym procesie można przeczytać w artykule o odbiorze mieszkania od dewelopera a przeniesieniu własności.

Kiedy można odmówić podpisania protokołu

Ustawa deweloperska daje nabywcy prawo odmowy odbioru w przypadku stwierdzenia wady istotnej, czyli takiej, która uniemożliwia lub znacznie utrudnia korzystanie z mieszkania zgodnie z przeznaczeniem.

Wada istotna to na przykład brak działającej instalacji elektrycznej, poważne pęknięcia konstrukcyjne, zalanie lokalu lub całkowity brak wentylacji. Wada nieistotna, taka jak zarysowanie parapetu czy nierówne malowanie jednej ściany, nie uprawnia do odmowy odbioru. Powinna zostać wpisana do protokołu z żądaniem usunięcia.

Odmowa odbioru z powodu wady istotnej powinna być uzasadniona na piśmie. Deweloper ma wtedy obowiązek usunąć wadę i wyznaczyć nowy termin odbioru. Warto wiedzieć, że tzw. "przedodbiór", który deweloperzy organizują przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie, nie ma mocy prawnej odbioru ustawowego i terminy reklamacyjne nie zaczynają od niego biec.

Co się dzieje z usterkami wpisanymi do protokołu

Deweloper ma 14 dni na ustosunkowanie się do zgłoszonych wad. Jeśli uzna ich zasadność, na usunięcie dostaje kolejne 30 dni. Terminy te wynikają z ustawy deweloperskiej i deweloper nie może ich jednostronnie przedłużać bez zgody nabywcy.

Jeśli deweloper nie usunie wad w terminie lub odmówi ich uznania, nabywcy przysługuje rękojmia. Przy zakupie od dewelopera okres rękojmi wynosi 5 lat od dnia wydania mieszkania, czyli od dnia podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego. O szczegółach można przeczytać w artykule o rękojmi na mieszkanie od dewelopera.

Wzór protokołu zdawczo-odbiorczego do pobrania

Deweloper zazwyczaj przychodzi na odbiór z własnym wzorem protokołu i to w nim będą dokumentowane usterki. Nie ma przeszkód, żeby nabywca przyniósł własną listę uwag lub checklistę jako załącznik do protokołu dewelopera. Taka checklista pomaga nie przeoczyć żadnego elementu podczas oględzin.

Gotowy wzór protokołu zdawczo-odbiorczego w formacie PDF i DOC, opracowany przez radcę prawnego i dostosowany do przekazania mieszkania, można pobrać bezpłatnie ze strony nieruchomosci-online.pl: wzór protokołu zdawczo-odbiorczego z komentarzem prawnym.- źródło; nieruchomosci-online.pl