Upadłość dewelopera - co się dzieje z mieszkaniem i wpłaconymi pieniędzmi

Wiadomość o upadłości dewelopera to jeden z najgorszych scenariuszy dla osoby która wpłaciła zaliczkę lub kolejne transze za mieszkanie w trakcie budowy. Do niedawna taka sytuacja często oznaczała wieloletnią batalię sądową bez gwarancji odzyskania pieniędzy. Od 1 lipca 2022 roku, wraz z wejściem w życie nowej ustawy deweloperskiej i uruchomieniem Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, sytuacja nabywców zmieniła się radykalnie.

Poniżej wyjaśniamy co konkretnie dzieje się po ogłoszeniu upadłości dewelopera, jaką rolę odgrywa syndyk, jak działa DFG i mieszkaniowy rachunek powierniczy oraz jak krok po kroku odzyskać wpłacone środki.

Trzy warstwy ochrony nabywcy- zanim przejdziemy do upadłości

Żeby zrozumieć co się dzieje przy upadłości dewelopera, warto najpierw wiedzieć jak zbudowany jest system ochrony nabywcy przy zakupie mieszkania od dewelopera objętego nową ustawą deweloperską.

Warstwa pierwsza; mieszkaniowy rachunek powierniczy (MRP). Nabywca nie przelewa pieniędzy bezpośrednio na konto dewelopera. Środki trafiają na specjalny rachunek w banku, prowadzony odrębnie dla każdej inwestycji. Deweloper uzyskuje do nich dostęp dopiero po spełnieniu określonych warunków - zgodnie z harmonogramem budowy (otwarty MRP) lub dopiero po przeniesieniu własności (zamknięty MRP). Bank pełni rolę kontrolera i pierwszej linii ochrony.

Warstwa druga; Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG). To fundusz działający w ramach Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego, zasilany składkami odprowadzanymi przez deweloperów od każdej wpłaty nabywcy. Stawki składki wynoszą 0,1% przy zamkniętym MRP i 0,45% przy otwartym MRP. Nabywca nie płaci składki bezpośrednio - finansuje ją deweloper. DFG działa jako dodatkowe zabezpieczenie w sytuacjach gdy środki z rachunku powierniczego nie pokrywają pełnej kwoty wpłaconej przez nabywcę.

Warstwa trzecia: wpis roszczenia do księgi wieczystej. Umowa deweloperska może być ujawniona w księdze wieczystej nieruchomości, co wzmacnia pozycję nabywcy wobec innych wierzycieli w postępowaniu upadłościowym.

Co się dzieje bezpośrednio po ogłoszeniu upadłości dewelopera

Ogłoszenie upadłości dewelopera publikowane jest w Krajowym Rejestrze Zadłużonych (KRZ) na stronie krz.ms.gov.pl. To tam pojawiają się obwieszczenia o postępowaniach upadłościowych i tam należy śledzić dalszy bieg sprawy. Warto regularnie sprawdzać KRZ jeśli słyszy się niepokojące informacje o swoim deweloperze - postępowanie może toczyć się kilka tygodni zanim informacja trafi do mediów.

Po ogłoszeniu upadłości sąd wyznacza syndyka, który przejmuje kontrolę nad majątkiem dewelopera. Syndyk ma trzy miesiące od dnia ogłoszenia upadłości na podjęcie kluczowej decyzji: czy kontynuować realizację przedsięwzięcia deweloperskiego, czy je zakończyć i wypłacić nabywcom środki.

Jeśli syndyk zdecyduje o kontynuacji budowy inwestycja jest realizowana dalej, a nabywcy zachowują swoje umowy i prawo do lokali. Jest to sytuacja najkorzystniejsza dla kupujących, choć wiąże się z niepewnością co do terminu zakończenia budowy.

Jeśli syndyk zdecyduje o zaprzestaniu realizacji lub nie podejmie żadnej decyzji w ciągu trzech miesięcy uruchamia się procedura zwrotu środków nabywcom.

Jak działa zwrot środków przez DFG

Procedura zwrotu środków przy upadłości dewelopera przebiega etapowo i wymaga cierpliwości, ale przy prawidłowo działającym systemie nabywca powinien odzyskać 100% wpłaconej kwoty.

W pierwszej kolejności bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy wypłaca środki zgromadzone na rachunku bezpośrednio nabywcom. Następnie bank przekazuje do DFG informację o tym ile środków wypłacił każdemu z klientów. Jeśli kwota z rachunku powierniczego nie pokrywa pełnej sumy wpłaconej przez nabywcę - na przykład dlatego że środki były na otwartym rachunku i część trafiła do dewelopera przed ogłoszeniem upadłości - DFG pokrywa różnicę. Docelowo do nabywcy powinno trafić 100% kwoty wpłaconej na zakup mieszkania.

Co do czasu oczekiwania - cały proces od ogłoszenia upadłości do faktycznego zwrotu środków trwa zazwyczaj od kilku do kilkunastu miesięcy. Zależy to od skali postępowania upadłościowego, liczby nabywców których dotyczy, sprawności działania syndyka i banku prowadzącego MRP. Przy dużych inwestycjach z setkami nabywców proces może się wydłużyć. Warto uzbroić się w cierpliwość i regularnie monitorować status sprawy przez KRZ i portal DFG zamiast czekać biernie na informacje.

Wniosek o wypłatę środków z DFG składa się przez portal funduszu na dfg.ufg.pl. Do wniosku należy dołączyć umowę deweloperską, potwierdzenia wpłat i dokument tożsamości. Portal umożliwia też śledzenie statusu wniosku na bieżąco.

Co zrobić gdy syndyk odstąpi od umowy z nabywcą

Syndyk ma prawo odstąpić od zawartych umów deweloperskich jeśli uzna to za konieczne dla prawidłowego prowadzenia postępowania upadłościowego. W przypadku takiego odstąpienia nabywca ma prawo do zwrotu wpłaconych środków w pełnej wysokości - na tych samych zasadach co przy ogłoszeniu upadłości i zaprzestaniu realizacji inwestycji.

Jeśli syndyk przesyła zawiadomienie o odstąpieniu od umowy, nabywca powinien niezwłocznie potwierdzić odbiór i zachować wszystką korespondencję. Termin na zgłoszenie roszczeń wynika z treści postanowienia - zazwyczaj jest to 14 dni od doręczenia. Niedotrzymanie terminu może utrudnić lub uniemożliwić udział w postępowaniu.

Stare umowy sprzed 2022 roku - inna sytuacja

Opisane powyżej zasady dotyczą umów deweloperskich zawartych w reżimie nowej ustawy deweloperskiej, obowiązującej od 1 lipca 2022 roku. Od 2 lipca 2024 roku wszystkie nowe umowy deweloperskie muszą być objęte ochroną DFG bez wyjątku.

Nabywcy którzy podpisali umowy przed 1 lipca 2022 roku znajdują się w innej sytuacji. Ich ochrona zależy przede wszystkim od rodzaju rachunku powierniczego (jeśli w ogóle był wymagany), zapisów w księdze wieczystej i kolejności zaspokajania wierzycieli w postępowaniu upadłościowym. W takich przypadkach zdecydowanie warto skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w prawie upadłościowym i nieruchomościach, bo sytuacja każdego nabywcy może być inna.

Co zrobić krok po kroku gdy deweloper ogłosi upadłość

Sprawdzić Krajowy Rejestr Zadłużonych (krz.ms.gov.pl) i ustalić kto jest syndykiem oraz jakie są terminy zgłaszania roszczeń.
Zgłosić wierzytelność syndykowi w wyznaczonym terminie - na podstawie art. 17 ustawy deweloperskiej. Do zgłoszenia dołączyć umowę deweloperską i potwierdzenia wszystkich wpłat.
Monitorować czy syndyk podjął decyzję o kontynuacji lub zakończeniu inwestycji w ciągu trzech miesięcy od ogłoszenia upadłości.
Jeśli inwestycja nie jest kontynuowana - złożyć wniosek o zwrot środków przez portal dfg.ufg.pl.
Zachować całą korespondencję z syndykiem, bankiem prowadzącym MRP i DFG jako dokumentację postępowania.
Przy umowach sprzed 2022 roku lub jakichkolwiek wątpliwościach co do zakresu ochrony - skonsultować się z prawnikiem przed podjęciem jakichkolwiek działań.

Upadłość dewelopera przy zakupie objętym nową ustawą deweloperską i DFG nie musi oznaczać utraty pieniędzy. System ochrony jest dziś znacznie skuteczniejszy niż kilka lat temu - pod warunkiem że nabywca działa szybko, zgłasza roszczenia w terminie i korzysta z dostępnych mechanizmów zwrotu środków.