Co zrobić po podpisaniu umowy deweloperskiej - na co uważać przez cały czas budowy

Co zrobić po podpisaniu umowy deweloperskiej - co zrobić, o czym pamiętać i jak uniknąć błędów

Akt notarialny podpisany, umowa deweloperska w rękach. To moment który wielu kupujących traktuje jako koniec formalności - tymczasem to początek etapu który trwa od roku do trzech lat i wymaga aktywnego działania. Błędy popełnione w tym okresie mogą kosztować dziesiątki tysięcy złotych lub skończyć się poważnymi problemami przy odbiorze.

Poniżej opisujemy co zrobić bezpośrednio po podpisaniu umowy deweloperskiej, jak przygotować się do wypłat transz, jak utrzymywać kontakt z deweloperem i na co zwracać uwagę przez cały czas budowy.

Pierwsze 48 godzin - co zrobić od razu

Bezpośrednio po podpisaniu umowy deweloperskiej warto wykonać kilka czynności zanim codzienne sprawy zepchną je na dalszy plan.

Sprawdź wpis roszczenia do księgi wieczystej. Notariusz ma obowiązek złożyć wniosek o ujawnienie roszczenia nabywcy w księdze wieczystej działki dewelopera. Warto upewnić się że wniosek został złożony - potwierdza to wzmianka w dziale III KW widoczna na ekw.ms.gov.pl. Wpis roszczenia chroni nabywcę w przypadku upadłości dewelopera lub próby sprzedaży lokalu innej osobie.

Zachowaj komplet dokumentów w jednym miejscu. Akt notarialny, prospekt informacyjny ze specyfikacją standardu wykończenia, harmonogram płatności, harmonogram budowy, numer rachunku powierniczego - to dokumenty do których będziesz wracać wielokrotnie przez cały czas budowy. Warto zeskanować je i przechowywać w chmurze jako kopię zapasową.

Zanotuj wszystkie kluczowe terminy. Data pierwszej transzy, terminy kolejnych etapów budowy, termin przeniesienia własności z umowy - wpisz je do kalendarza z wyprzedzeniem. Do terminu pierwszej transzy dodaj bufor co najmniej 14-21 dni jeśli płacisz kredytem - bank potrzebuje czasu na weryfikację i uruchomienie środków.

Pierwsza transza - jak ją obsłużyć

Pierwsza transza jest zazwyczaj wymagalna przy podpisaniu umowy deweloperskiej lub w krótkim czasie po niej. Jej wysokość to zazwyczaj 10-30% ceny mieszkania.

Jeśli finansujesz zakup kredytem, pierwsza transza często pochodzi z wkładu własnego - środki własne nabywcy trafiają na rachunek powierniczy przed uruchomieniem kredytu przez bank. Warto to potwierdzić z doradcą kredytowym zanim nadejdzie termin płatności, bo różne banki obsługują ten mechanizm w różny sposób.

Zawsze płać na numer rachunku powierniczego wskazany w umowie deweloperskiej - nie na inne konta dewelopera nawet jeśli biuro sprzedaży prosi o przelew na inny rachunek. Rachunek powierniczy jest zabezpieczeniem nabywcy i środki na nim są chronione. Przelew na zwykłe konto dewelopera pozbawia tej ochrony.

Po dokonaniu płatności zachowaj potwierdzenie przelewu. Przy każdej kolejnej transzy rób to samo - komplet potwierdzeń płatności jest kluczowym dokumentem przy ewentualnym sporze z deweloperem lub w postępowaniu o zwrot środków.

Zmiany lokatorskie - kiedy i jak je zgłaszać

Większość deweloperów umożliwia wprowadzenie zmian w układzie lub wykończeniu mieszkania w stosunku do projektu standardowego - o ile budowa jest na odpowiednio wczesnym etapie. Takie zmiany nazywane są zmianami lokatorskimi lub aranżacyjnymi.

Typowe zmiany lokatorskie to przesunięcie lub usunięcie ścianki działowej, zmiana lokalizacji punktów elektrycznych lub wodno-kanalizacyjnych, zmiana rodzaju materiałów wykończeniowych w ramach standardu, dodanie punktów oświetleniowych.

Termin na zgłoszenie zmian lokatorskich jest zazwyczaj bardzo krótki - od kilku tygodni do kilku miesięcy od podpisania umowy, zależnie od etapu inwestycji. Po tym czasie zmiany są technicznie niemożliwe lub bardzo kosztowne. Warto zapytać dewelopera o termin zgłaszania zmian jeszcze przed podpisaniem umowy.

Każda zmiana lokatorska powinna być potwierdzona pisemnym aneksem do umowy deweloperskiej z opisem zakresu zmiany, jej kosztu i wpływu na termin realizacji. Ustne ustalenia z pracownikiem biura sprzedaży nie mają żadnej mocy prawnej.

Harmonogram płatności - jak go obsługiwać przez cały czas budowy

Harmonogram płatności to dokument do którego należy wracać przed każdą kolejną transzą. Warto sprawdzać dwie rzeczy: czy deweloper faktycznie ukończył etap budowy który uprawnia go do żądania płatności, i czy termin płatności w umowie daje wystarczający bufor na uruchomienie transzy przez bank.

Zawiadomienie o wymagalności kolejnej transzy deweloper przesyła zazwyczaj pisemnie lub e-mailem. Od daty zawiadomienia liczy się termin płatności wskazany w umowie - zazwyczaj 7-14 dni, choć powinno być co najmniej 14-21 dni przy kredycie. Jeśli termin jest za krótki na procedury bankowe, warto skontaktować się z deweloperem i poprosić o kilka dni więcej - większość deweloperów akceptuje takie prośby gdy nabywca komunikuje się na bieżąco.

Szczegółowy opis jak działa harmonogram płatności i na co uważać przy kolejnych transzach znajdziesz w artykule o harmonogramie płatności w umowie deweloperskiej.

Kredyt hipoteczny w trakcie budowy - o czym pamiętać

Przy zakupie na kredyt czas budowy to okres w którym bank wypłaca kolejne transze i pobiera ubezpieczenie pomostowe do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej. To generuje realne koszty których wielu nabywców nie uwzględnia w budżecie.

Kilka ważnych kwestii na ten okres:

Nie zaciągaj nowych zobowiązań finansowych w trakcie wypłacania transz. Bank może ponownie weryfikować zdolność kredytową przed każdą kolejną wypłatą - nowa rata leasingu, pożyczki lub karty kredytowej może skutkować wstrzymaniem transzy w najmniej odpowiednim momencie, tuż przed terminem płatności wobec dewelopera.

Informuj bank o każdej zmianie sytuacji zawodowej - zmiana pracodawcy, forma zatrudnienia, przerwa w dochodach. Zaskoczenie banku taką informacją tuż przed wypłatą kolejnej transzy jest znacznie gorsze niż wcześniejsze jej zgłoszenie. Bank poinformowany z wyprzedzeniem ma czas na analizę i zazwyczaj nie wstrzymuje transzy, bank zaskoczony - wstrzymuje i żąda wyjaśnień w trybie pilnym.

Monitoruj postęp wpisu hipoteki do KW przez ekw.ms.gov.pl - każdy miesiąc bez wpisu to dodatkowy koszt ubezpieczenia pomostowego wynoszący od 0,08% do 0,20% wartości kredytu. Przy kredycie 500 000 zł to od 400 do 1000 zł miesięcznie wyłącznie za oczekiwanie. Jeśli wpis nie pojawia się przez kilka miesięcy, warto zapytać notariusza czy wniosek został prawidłowo złożony.

Sytuację gdy bank wstrzyma wypłatę którejś z transz i co wtedy zrobić opisuje artykuł o wstrzymaniu wypłaty kredytu przez bank przy zakupie od dewelopera.

Kontakt z deweloperem w trakcie budowy

Aktywny kontakt z deweloperem w trakcie budowy to nie tylko kwestia spokoju ducha - to też tworzenie dokumentacji która może się okazać niezbędna jeśli pojawią się problemy.

Warto regularnie odwiedzać plac budowy - większość deweloperów organizuje dni otwarte dla nabywców lub umożliwia indywidualne wizyty po wcześniejszym umówieniu. Wizyty pozwalają ocenić postęp prac i porównać go z harmonogramem.

Wszelką istotną korespondencję z deweloperem prowadź na piśmie lub e-mailem - nie przez telefon. Ustalenia telefoniczne są niemożliwe do udowodnienia w razie sporu. Jeśli deweloper obiecuje coś telefonicznie, poproś o potwierdzenie e-mailem.

Jeśli budowa wyraźnie się opóźnia i deweloper nie informuje o nowym terminie — masz prawo zażądać informacji pisemnie. Wzór takiego pisma i kiedy je wysłać opisuje artykuł o piśmie do dewelopera z żądaniem terminu zakończenia budowy.

Oczekiwanie na odbiór - jak się przygotować

Gdy budowa zbliża się do końca i deweloper wyznacza termin odbioru technicznego, warto zacząć się do niego przygotowywać z wyprzedzeniem co najmniej 2-3 tygodni.

Przygotowanie do odbioru obejmuje kilka kroków. Po pierwsze - przeczytaj ponownie specyfikację standardu wykończenia z umowy deweloperskiej. Odbiór polega między innymi na weryfikacji czy deweloper wykonał wszystko zgodnie z tym dokumentem. Jeśli nie pamiętasz co było w specyfikacji, nie będziesz wiedzieć czego wymagać.

Po drugie - zdecyduj czy idziesz na odbiór sam czy z inspektorem budowlanym. Koszt inspektora to zazwyczaj 300-600 zł, ale przy mieszkaniu wartym kilkaset tysięcy złotych to wydatek który wielokrotnie się zwraca jeśli inspektor wykryje poważną usterkę. Jeśli nie możesz być osobiście - możesz wyznaczyć pełnomocnika, w tym inspektora budowlanego.

Po trzecie - zapoznaj się z procedurą odbioru i swoimi prawami. Masz prawo odmówić odbioru przy wadzie istotnej, masz prawo wpisywać usterki jednostronnie jeśli deweloper odmawia ich uznania, masz prawo do powtórnego odbioru po usunięciu usterek. Szczegółowy opis jak przebiega odbiór techniczny i co sprawdzać znajdziesz w artykule o odbiorze technicznym mieszkania od dewelopera.

Jeśli termin przeniesienia własności minął i deweloper wciąż nie przenosi własności - nie czekaj biernie. Właściwym krokiem jest formalne wezwanie z wyznaczeniem 120-dniowego terminu dodatkowego. Procedurę i wzór wezwania opisuje artykuł o wezwaniu dewelopera do przeniesienia własności.