Jak działa harmonogram płatności przy zakupie mieszkania od dewelopera

Harmonogram płatności w umowie deweloperskiej - jak go czytać i na co uważać

Harmonogram płatności to jeden z najważniejszych załączników do umowy deweloperskiej  i jeden z najrzadziej dokładnie czytanych. Nabywcy skupiają się zazwyczaj na cenie całkowitej i terminie odbioru, a harmonogram traktują jak formalność. Tymczasem to właśnie w nim kryją się zapisy które mogą zdecydować o tym ile pieniędzy i kiedy trzeba mieć gotowych, jak wygląda współpraca z bankiem przy kredycie hipotecznym i jakie konsekwencje grożą za spóźnienie z płatnością.

Poniżej wyjaśniamy czym jest harmonogram płatności, co musi zawierać zgodnie z ustawą deweloperską, jakie są najpopularniejsze modele płatności na rynku pierwotnym i na jakie zapisy warto zwrócić szczególną uwagę przed podpisaniem umowy.

Czym jest harmonogram płatności i czym różni się od harmonogramu budowy

To dwa odrębne dokumenty które często mylone są ze sobą lub traktowane jako jeden.

Harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego (harmonogram budowy) to plan realizacji inwestycji - określa kolejne etapy prac, ich zakres i procentowy udział w całkowitych kosztach budowy. To na jego podstawie bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy ocenia czy dany etap został ukończony i czy może wypłacić deweloperowi kolejną transzę środków.

Harmonogram płatności to plan wpłat nabywcy - określa kiedy i ile nabywca (lub bank kredytujący w jego imieniu) ma przelać na rachunek powierniczy. Oba harmonogramy powinny być ze sobą spójne: termin płatności nabywcy powinien odpowiadać etapowi budowy który deweloper ma zakończyć przed jej wymagalnością.

Ważna zmiana którą wprowadziła nowa ustawa deweloperska obowiązująca od 2022 roku: termin płatności musi być powiązany z zakończeniem konkretnego etapu inwestycji. Deweloper nie może już dowolnie ustalać terminów wpłat niezależnie od postępu prac. Jeśli etap nie został ukończony, nabywca nie ma obowiązku płacić - i bank nie powinien uruchamiać transzy.

Co musi zawierać harmonogram według ustawy deweloperskiej

Ustawa deweloperska precyzyjnie określa wymogi dotyczące harmonogramu przedsięwzięcia, który jest podstawą dla harmonogramu płatności. Zgodnie z art. 24 ustawy:

• minimalna liczba etapów to cztery - deweloper nie może podzielić inwestycji na mniej etapów,
• wartość jednego etapu nie może być niższa niż 10% ani wyższa niż 25% całkowitych kosztów przedsięwzięcia - oznacza to że żadna pojedyncza transza nie może pochłonąć więcej niż jednej czwartej całej ceny,
• każdy etap musi być opisany konkretnym zakresem prac który można zweryfikować na budowie,
• harmonogram musi być dołączony do prospektu informacyjnego i umowy deweloperskiej.

Limit 25% na jeden etap ma praktyczne znaczenie dla bezpieczeństwa nabywcy - ogranicza ryzyko sytuacji w której deweloper otrzymuje dużą część pieniędzy na wczesnym etapie budowy, a potem ma trudności z jej ukończeniem.

Najpopularniejsze modele płatności na rynku pierwotnym

Na rynku pierwotnym funkcjonuje kilka schematycznych modeli podziału płatności. Warto je znać żeby szybko zorientować się czy oferta dewelopera jest standardowa czy odbiega od norm rynkowych.

Model 10/90 - nabywca wpłaca 10% przy podpisaniu umowy deweloperskiej, a pozostałe 90% przy przeniesieniu własności lub tuż przed nim. To model najbardziej korzystny dla nabywcy finansującego zakup gotówką - angażuje minimalną kwotę na wczesnym etapie. Dla nabywcy kredytowego jest mniej praktyczny, bo bank zazwyczaj musi uruchomić kredyt w transzach zgodnie z postępem budowy.

Model 20/80 - 20% przy umowie deweloperskiej, 80% w kolejnych transzach. Standardowy model przy zakupie na kredyt - 20% to zazwyczaj wymagany wkład własny, a 80% pochodzi z kredytu hipotecznego wypłacanego etapami przez bank.

Model 30/70 - 30% przy umowie deweloperskiej, 70% w dalszym toku budowy. Stosowany przez niektórych deweloperów jako alternatywa dla 20/80, bywa też negocjowany indywidualnie.

Model transzowy powiązany z etapami budowy - płatności rozłożone równomiernie na 4-6 transz odpowiadających kolejnym etapom: umowa deweloperska, stan surowy otwarty, stan surowy zamknięty, instalacje i wykończenie, odbiór techniczny, przeniesienie własności. To najbezpieczniejszy model dla nabywcy bo każda płatność odpowiada realnie wykonanym pracom.

Jak w praktyce wygląda uruchomienie transzy przy kredycie

To kwestia która sprawia wiele trudności przy pierwszym zakupie na kredyt - bo wymaga skoordynowania działań między nabywcą, deweloperem i bankiem.

Schemat jest następujący: deweloper kończy dany etap budowy i informuje nabywcę pisemnie lub elektronicznie o konieczności uruchomienia kolejnej transzy. Nabywca składa w banku dyspozycję uruchomienia transzy wraz z dokumentami potwierdzającymi zakończenie etapu (protokół, wpis w dzienniku budowy, raport inspektora). Bank weryfikuje dokumenty i często wysyła własnego inspektora na budowę. Po pozytywnej weryfikacji bank przelewa środki bezpośrednio na rachunek powierniczy dewelopera. Nabywca nie widzi tych pieniędzy na swoim koncie - trafiają bezpośrednio do banku prowadzącego rachunek powierniczy.

Cały proces weryfikacji i uruchomienia transzy przez bank trwa zazwyczaj od kilku do kilkunastu dni roboczych. To ważne przy planowaniu terminów płatności wobec dewelopera - jeśli umowa przewiduje tylko 5 dni na dokonanie płatności od zawiadomienia przez dewelopera, a bank potrzebuje 10 dni na weryfikację i przelew, nabywca może znaleźć się w opóźnieniu bez własnej winy. Warto negocjować termin płatności wynoszący minimum 14-21 dni od zawiadomienia przez dewelopera.

Na co uważać w harmonogramie przed podpisaniem umowy

Kilka zapisów w harmonogramie płatności zasługuje na szczególną uwagę przed złożeniem podpisu.

Nieprecyzyjne opisy etapów. Jeśli etap jest opisany ogólnie jako "zakończenie prac konstrukcyjnych" bez sprecyzowania co dokładnie to oznacza, deweloper i nabywca mogą różnie interpretować ten zapis. Dobra umowa opisuje etap konkretnymi pracami i wskazuje dokumenty które go potwierdzają (np. wpis kierownika budowy w dzienniku budowy, protokół odbioru od inspektora nadzoru).

Zbyt krótkie terminy płatności. Jak wspomniano wyżej - kilka dni roboczych to za mało przy kredycie hipotecznym. Minimalny bezpieczny termin to 14 dni, optymalnie 21 dni od zawiadomienia przez dewelopera.

Klauzula waloryzacyjna ceny. Część umów zawiera zapisy pozwalające deweloperowi podwyższyć cenę mieszkania w trakcie budowy w związku ze wzrostem kosztów materiałów, inflacją lub zmianą wskaźników. Przy inwestycjach realizowanych przez 2-3 lata może to oznaczać kilkadziesiąt tysięcy złotych dopłaty ponad cenę z umowy. Warto sprawdzić czy klauzula waloryzacyjna w ogóle jest i jak jest skonstruowana - idealna umowa jej nie zawiera, a jeśli jest, powinna określać maksymalny próg podwyżki i dawać nabywcy prawo do odstąpienia przy jego przekroczeniu. Więcej o możliwości zmiany ceny przez dewelopera w artykule o umowie deweloperskiej i na co uważać przed podpisaniem.

Możliwość jednostronnej zmiany harmonogramu przez dewelopera. Niektóre umowy zawierają zapisy pozwalające deweloperowi przesuwać terminy etapów lub modyfikować harmonogram bez zgody nabywcy. Taki zapis oznacza że harmonogram do którego dostosowujesz swoje finanse i harmonogram kredytu może się zmienić bez Twojej wiedzy i zgody.

Konsekwencje opóźnienia płatności. Sprawdź jakie odsetki nalicza deweloper za nieterminowe płatności i od kiedy. Standardowe odsetki ustawowe to jedno, ale część umów przewiduje wyższe stawki umowne lub krótkie terminy prowadzące do prawa odstąpienia przez dewelopera.

Jak zgrać harmonogram płatności z harmonogramem kredytu

To jedno z praktycznych wyzwań przy zakupie na rynku pierwotnym na kredyt - szczególnie gdy budowa trwa 2-3 lata a harmonogram może obejmować 4-6 transz wypłacanych w różnych odstępach czasu.

Warto przed podpisaniem umowy deweloperskiej omówić harmonogram płatności z doradcą kredytowym lub bezpośrednio z bankiem. Niektóre banki mają własne wymogi co do minimalnej liczby transz lub minimalnej kwoty pierwszej transzy - i jeśli harmonogram dewelopera nie spełnia tych wymogów, bank może odmówić finansowania lub wymagać aneksu do umowy deweloperskiej.

Dobrym zwyczajem jest przygotowanie prostej osi czasu. Przykładowo przy czterech transzach może wyglądać tak:

• Etap 1 - stan zerowy (fundamenty): deweloper zawiadamia 1 marca -> dyspozycja do banku 3 marca -> weryfikacja banku do 13 marca -> przelew na rachunek powierniczy 15 marca -> termin płatności w umowie: 21 marca.
• Etap 2 - stan surowy zamknięty: deweloper zawiadamia 1 czerwca -> dyspozycja do banku 3 czerwca -> weryfikacja banku do 13 czerwca -> przelew 15 czerwca -> termin płatności w umowie: 21 czerwca.

Taka tabela pozwala szybko zobaczyć czy terminy są realne i czy nie ma kolizji z innymi zobowiązaniami finansowymi. Widać też wyraźnie że bufor między zawiadomieniem przez dewelopera a terminem płatności w umowie powinien wynosić co najmniej 18-21 dni - nie kilka dni roboczych jak bywa w niektórych umowach.