Wezwanie dewelopera do przeniesienia własności - wzór pisma i procedura krok po kroku

Termin przeniesienia własności minął, deweloper nie kwapi się do podpisania aktu notarialnego, a na zapytania odpowiada wymijająco. Nabywca który znalazł się w takiej sytuacji ma w rękach konkretne narzędzie prawne: wezwanie do przeniesienia własności z wyznaczeniem 120-dniowego terminu dodatkowego. To nie jest pismo grzecznościowe - to dokument który uruchamia procedurę umożliwiającą odstąpienie od umowy deweloperskiej i odzyskanie wpłaconych środków.

Poniżej wyjaśniamy kiedy i jak wysłać takie wezwanie, co musi zawierać, jak liczyć 120 dni, co się dzieje gdy deweloper zignoruje pismo i co z karami umownymi w całym tym procesie.

Kiedy można wysłać wezwanie do przeniesienia własności

Wezwanie do przeniesienia własności z wyznaczeniem 120-dniowego terminu dodatkowego można wysłać wyłącznie po tym, jak termin przeniesienia własności określony w umowie deweloperskiej już minął. Nie dzień przed, nie w dniu terminu - dopiero po jego upływie.

To ważne rozróżnienie oddzielające to pismo od wezwania informacyjnego wysyłanego gdy budowa się przeciąga, ale termin przeniesienia własności jeszcze nie minął. Tamto pismo służy uzyskaniu informacji i tworzeniu dokumentacji. To wezwanie uruchamia ustawową procedurę prowadzącą do ewentualnego odstąpienia od umowy.

Warunek konieczny jest jeden: termin przeniesienia własności z umowy deweloperskiej musi być już przekroczony. Nawet o jeden dzień - i nabywca może wysłać wezwanie. Nie musi czekać na wyjaśnienia dewelopera ani na informację o przyczynach opóźnienia. Dla odpowiedzialności dewelopera nie ma znaczenia dlaczego do opóźnienia doszło - odpowiada on na zasadzie ryzyka, niezależnie od przyczyn.

Więcej o sytuacji gdy deweloper przekracza terminy można przeczytać w artykule o prawach nabywcy gdy deweloper spóźnia się z oddaniem mieszkania.

Podstawa prawna - art. 43 ust. 1 pkt 6 i ust. 3 ustawy deweloperskiej

Procedura wynika wprost z art. 43 ust. 1 pkt 6 w związku z art. 43 ust. 3 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.

Przepis stanowi że nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej jeśli deweloper nie przeniósł na nabywcę praw wynikających z umowy w terminie. Ale - i to kluczowy element - przed skorzystaniem z prawa do odstąpienia nabywca musi wyznaczyć deweloperowi dodatkowy 120-dniowy termin na przeniesienie własności. Pominięcie tego kroku i bezpośrednie złożenie oświadczenia o odstąpieniu od umowy jest nieskuteczne prawnie.

120 dni to termin ustawowy - nabywca nie może wyznaczyć terminu krótszego. Może natomiast wyznaczyć dłuższy, choć nie ma ku temu powodów.

Jak liczyć 120 dni - od doręczenia, nie od wysłania

To jeden z najczęstszych błędów przy stosowaniu tej procedury. 120 dni liczy się od dnia faktycznego doręczenia pisma deweloperowi, nie od dnia jego wysłania.

Przykład: pismo wysłano 1 czerwca, deweloper odebrał je 5 czerwca - 120-dniowy termin zaczyna biec od 5 czerwca i upływa 3 października. Dopiero po tej dacie, jeśli deweloper nadal nie przeniósł własności, nabywca może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy.

Właśnie dlatego pismo należy wysłać listem poleconym za potwierdzeniem odbioru - zwrotka pocztowa z datą odbioru jest niepodważalnym dowodem od kiedy biegnie termin. Wysłanie e-mailem lub kurierem bez potwierdzenia doręczenia może prowadzić do sporów o to kiedy deweloper faktycznie pismo otrzymał.

Co musi zawierać wezwanie do przeniesienia własności

Dane nadawcy - imię, nazwisko, adres zamieszkania, dane kontaktowe,
Dane adresata - pełna nazwa dewelopera, adres siedziby,
Oznaczenie nieruchomości - adres inwestycji, numer lokalu, numer i data umowy deweloperskiej,
Wskazanie przekroczonego terminu - konkretna data przeniesienia własności z umowy i stwierdzenie że minęła bezskutecznie,
Wyznaczenie 120-dniowego terminu dodatkowego - z zaznaczeniem że biegnie od dnia doręczenia pisma,
Żądanie przeniesienia własności - wezwanie do zawarcia umowy przenoszącej własność w wyznaczonym terminie,
Informacja o konsekwencjach - że bezskuteczny upływ terminu uprawnia do odstąpienia od umowy i żądania zwrotu wpłaconych środków,
Żądanie kary umownej - jeśli umowa ją przewiduje, warto już w tym piśmie zasygnalizować roszczenie o kary za dotychczasowe opóźnienie,
Podpis nadawcy.

Wzór wezwania do przeniesienia własności

[Miejscowość], dnia [data]

[Imię i nazwisko nabywcy]
[Adres zamieszkania]
[Telefon, e-mail]

[Nazwa dewelopera]
[Adres siedziby]

WEZWANIE DO PRZENIESIENIA WŁASNOŚCI LOKALU MIESZKALNEGO
Z WYZNACZENIEM DODATKOWEGO 120-DNIOWEGO TERMINU
dotyczy: lokalu mieszkalnego nr [numer] w inwestycji [nazwa] przy ul. [adres], umowa deweloperska nr [numer] z dnia [data]

Działając jako nabywca ww. lokalu mieszkalnego, niniejszym stwierdzam że Deweloper nie wywiązał się z obowiązku przeniesienia własności lokalu w terminie określonym w umowie deweloperskiej, tj. do dnia [data terminu z umowy].

W związku z powyższym, działając na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 6 w związku z art. 43 ust. 3 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. 2021, poz. 1177 ze zm.), wyznaczam Deweloperowi dodatkowy 120-dniowy termin na przeniesienie własności ww. lokalu, liczony od dnia doręczenia niniejszego pisma.

Wzywam do zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu w formie aktu notarialnego w wyżej wskazanym terminie.

Jednocześnie informuję że:

1. W przypadku bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu 120 dni jestem uprawniony/a do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy deweloperskiej, żądania zwrotu wszystkich wpłaconych środków w terminie 30 dni oraz zachowania roszczeń z tytułu kar umownych za cały okres opóźnienia.

2. [Opcjonalnie, jeśli umowa przewiduje kary umowne:] Zgodnie z § [numer paragrafu] umowy deweloperskiej Deweloper zobowiązany jest do zapłaty kary umownej w wysokości [kwota lub stawka] za każdy dzień opóźnienia w przeniesieniu własności, licząc od dnia [data terminu z umowy]. Wzywam do zapłaty naliczonej kary umownej za okres od [data terminu z umowy] do dnia faktycznego przeniesienia własności lub złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy.

Niniejsze pismo wysyłam listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. Datę odbioru przesyłki traktuję jako dzień doręczenia od którego liczy się wyznaczony powyżej termin 120 dni.

Z poważaniem,

[Podpis]
[Imię i nazwisko]

Wzór ma charakter poglądowy i nie stanowi porady prawnej. W przypadku wątpliwości co do treści wezwania lub gdy deweloper kwestionuje roszczenia, warto skonsultować się z prawnikiem przed podjęciem kolejnych kroków.

Co się dzieje po wysłaniu wezwania - trzy możliwe scenariusze

Scenariusz 1 - deweloper przenosi własność w ciągu 120 dni. To najlepszy wynik. Nabywca staje się właścicielem mieszkania, a roszczenie o kary umowne za okres opóźnienia (od pierwotnego terminu z umowy do dnia faktycznego podpisania aktu) pozostaje w mocy - nawet jeśli deweloper przeniósł własność przed upływem 120-dniowego terminu dodatkowego. Podpisanie aktu notarialnego nie oznacza automatycznego zrzeczenia się kar umownych - warto zadbać żeby akt nie zawierał zapisu o zwolnieniu dewelopera z odpowiedzialności za opóźnienie.

Scenariusz 2 - deweloper nie przenosi własności w ciągu 120 dni. Po upływie terminu nabywca może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy. Oświadczenie musi być złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi jeśli roszczenie nabywcy było wpisane do księgi wieczystej - bo oświadczenie musi zawierać zgodę na wykreślenie tego roszczenia. Deweloper ma 30 dni na zwrot wszystkich wpłaconych środków. Prawo do kar umownych za cały okres opóźnienia - od pierwotnego terminu do dnia złożenia oświadczenia - jest zachowane.

Scenariusz 3 - deweloper reaguje propozycją aneksu przedłużającego termin. Nabywca nie musi przyjmować aneksu. Jeśli jednak zdecyduje się go podpisać, warto wynegocjować żeby aneks zawierał rekompensatę za dotychczasowe opóźnienie - w przeciwnym razie podpisanie aneksu może być traktowane jako rezygnacja z roszczeń za miniony okres.

Kary umowne - co warto wiedzieć przed wysłaniem wezwania

Wezwanie do przeniesienia własności i późniejsze odstąpienie od umowy nie wykluczają dochodzenia kar umownych. To ważna informacja którą wielu nabywców ignoruje - sądząc że skoro "wychodzą z umowy", tracą też prawo do odszkodowania za czas opóźnienia.

Ustawa deweloperska w art. 43 ust. 3 wyraźnie stanowi że nabywca który odstępuje od umowy z powodu przekroczenia terminu przeniesienia własności zachowuje roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia. Kary naliczają się od dnia przekroczenia pierwotnego terminu z umowy do dnia złożenia oświadczenia o odstąpieniu - czyli za cały czas gdy deweloper był w opóźnieniu.

Przy mieszkaniu wartym 600 000 zł i karze umownej w wysokości 0,05% ceny za każdy dzień, miesiąc opóźnienia to 9 000 zł kary. Sześć miesięcy opóźnienia - 54 000 zł. To kwota której nie warto się zrzekać przy podpisaniu aneksu lub aktu notarialnego bez sprawdzenia jego treści.