Oznacza to, że pytanie „czy mieszkania zdrożeją” przestaje być wystarczające. W praktyce trzeba rozpatrywać osobno duże metropolie, miasta regionalne oraz mniejsze ośrodki, ponieważ każdy z tych segmentów zachowuje się inaczej.
Wnioski przedstawione poniżej opierają się na analizach rynku publikowanych m.in. przez Narodowy Bank Polski (NBP), Główny Urząd Statystyczny (GUS) oraz raportach banków i firm analizujących rynek nieruchomości, takich jak PKO BP, Pekao SA czy Otodom Analytics.
Ogólny kierunek rynku nieruchomości w 2026 roku
Najbardziej widoczną zmianą w ostatnich latach jest odejście od jednolitego trendu wzrostowego. Rynek nie reaguje już w ten sam sposób na te same czynniki w całym kraju.
W drugiej połowie 2026 roku można mówić raczej o trzech równoległych tendencjach:
- stabilizacja cen w części miast
- kontynuacja wysokich poziomów cen w największych aglomeracjach
- lokalne korekty tam, gdzie popyt jest wyraźnie słabszy
To oznacza, że średnia krajowa przestaje być miarodajna. Rynek jest coraz bardziej „lokalny”, a nie „ogólnopolski”.
Duże miasta - Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań
Największe aglomeracje nadal pozostają głównym „silnikiem” rynku nieruchomości w Polsce. Wynika to przede wszystkim z koncentracji miejsc pracy, wyższych dochodów oraz stałego napływu nowych mieszkańców.
W drugiej połowie 2026 roku w tych lokalizacjach najbardziej prawdopodobny scenariusz to:
- utrzymanie wysokich cen transakcyjnych
- spowolnienie tempa wzrostów w porównaniu do poprzednich lat
- ograniczona dostępność atrakcyjnych mieszkań w dobrych lokalizacjach
W praktyce oznacza to rynek, który nie rośnie już dynamicznie, ale również nie wykazuje przestrzeni do szerokich spadków.
Miasta średniej wielkości - stabilizacja i selektywne korekty
W miastach takich jak Lublin, Bydgoszcz, Katowice, Rzeszów czy Szczecin sytuacja jest bardziej zróżnicowana.
W wielu z nich rynek przeszedł już okres dynamicznych wzrostów i obecnie wchodzi w fazę stabilizacji.
Typowe obserwowane zjawiska to:
- wydłużony czas sprzedaży mieszkań
- większa wrażliwość kupujących na cenę
- mniejsza presja na dalsze podwyżki
W części tych lokalizacji mogą pojawiać się niewielkie korekty cen, szczególnie w segmencie mieszkań starszych lub wymagających modernizacji.
Mniejsze miasta - większa zależność od lokalnego popytu
W mniejszych miejscowościach i miastach powiatowych rynek jest znacznie bardziej zależny od lokalnej sytuacji gospodarczej.
W 2026 roku ten segment może charakteryzować się:
- większą zmiennością cen
- mniejszą liczbą transakcji
- silnym wpływem rynku pracy w danym regionie
W wielu przypadkach ceny nie rosną już w sposób systemowy, a ich poziom zależy od konkretnych inwestycji lub sytuacji demograficznej.
Rynek pierwotny a wtórny
Istotnym elementem prognoz na 2026 rok jest różnica między rynkiem pierwotnym a wtórnym.
Na rynku pierwotnym ceny pozostają stosunkowo wysokie, co wynika przede wszystkim z kosztów budowy, cen gruntów oraz finansowania inwestycji deweloperskich.
Na rynku wtórnym większe znaczenie ma realny popyt i zdolność kredytowa kupujących, co powoduje większe zróżnicowanie cen w zależności od lokalizacji i standardu mieszkania.
Czynniki, które będą decydować o rynku w drugiej połowie 2026
Do najważniejszych czynników wpływających na rynek należą:
- poziom stóp procentowych i dostępność kredytów hipotecznych
- tempo wzrostu wynagrodzeń
- podaż nowych inwestycji mieszkaniowych
- sytuacja demograficzna i migracyjna
- ogólna kondycja gospodarki
Każdy z tych elementów może lokalnie zmieniać dynamikę cen, dlatego prognozy dla całego kraju należy traktować jako uśredniony obraz, a nie dokładny scenariusz dla każdego miasta.
Rynek bez jednego kierunku
Najbardziej prawdopodobnym scenariuszem dla drugiej połowy 2026 roku jest rynek zróżnicowany, w którym brak jest jednego dominującego trendu.
W praktyce oznacza to jednoczesne występowanie stabilizacji, wzrostów i korekt - w zależności od lokalizacji i segmentu nieruchomości.
