Zadatek przy zakupie mieszkania od dewelopera - kiedy przepada, kiedy wraca w podwójnej wysokości

Czy można stracić zadatek na mieszkanie od dewelopera - kiedy przepada i kiedy podlega zwrotowi

Zadatek przy zakupie mieszkania od dewelopera to kwota która może bezpowrotnie przepaść - albo wrócić w podwójnej wysokości. Wszystko zależy od jednej rzeczy: kto i dlaczego nie wywiązał się z umowy. Wielu kupujących nie zdaje sobie sprawy z tej asymetrii zanim podpisze umowę i wpłaci kilkadziesiąt tysięcy złotych. A gdy coś idzie nie tak, różnica między zadatkiem a zaliczką okazuje się fundamentalna.

Poniżej wyjaśniamy czym różni się zadatek od zaliczki, kiedy zadatek przepada, kiedy deweloper musi go zwrócić w podwójnej wysokości, i co się zmieniło po wejściu w życie nowej ustawy deweloperskiej.

Zadatek a zaliczka: fundamentalna różnica

To rozróżnienie ma kluczowe znaczenie i warto je zrozumieć przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy z deweloperem.

Zaliczka to po prostu częściowa wpłata na poczet ceny mieszkania. Jeśli umowa nie dojdzie do skutku  (z jakiegokolwiek powodu i z winy jakiejkolwiek strony) zaliczka zawsze wraca do kupującego w pełnej wysokości. Nie pełni żadnej funkcji zabezpieczającej.

Zadatek działa zupełnie inaczej i jest uregulowany art. 394 Kodeksu cywilnego. Jego główną cechą jest asymetryczność skutków:

• jeśli kupujący rezygnuje z zakupu lub nie wywiązuje się z umowy z własnej winy — traci zadatek bezpowrotnie,
• jeśli deweloper nie wywiązuje się z umowy lub odstępuje od niej z własnej winy — kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

Przy mieszkaniu wartym 600 000 zł z zadatkiem 10% oznacza to odpowiednio stratę 60 000 zł albo zwrot 120 000 zł. Stawka jest wysoka i dlatego warto wiedzieć co dokładnie podpisuje się w umowie.

Ważna pułapka: jeśli umowa nie określa wprost czy wpłacana kwota jest zaliczką czy zadatkiem, prawo traktuje ją domyślnie jako zadatek. Brak jednoznacznego zapisu w umowie działa na niekorzyść kupującego który może sądzić że wpłaca zaliczkę.

Kiedy zadatek przepada: scenariusze po stronie kupującego

Zadatek przepada gdy to kupujący nie wywiązuje się z umowy z przyczyn leżących po jego stronie. W praktyce dotyczy to najczęściej następujących sytuacji:

Rezygnacja bez podstawy prawnej. Kupujący po prostu zmienia zdanie - zmiana planów życiowych, przeprowadzka do innego miasta, znalezienie lepszej oferty. Jeśli umowa nie zawiera klauzuli umożliwiającej bezkosztowe wycofanie się, a rezygnacja następuje bez podstawy ustawowej, zadatek przepada w całości.

Odmowa kredytu bez klauzuli kredytowej. Kupujący nie uzyskuje finansowania i rezygnuje z zakupu, ale umowa nie zawiera zapisu o bezkosztowym odstąpieniu przy odmowie kredytu. Deweloper ma prawo zatrzymać zadatek. Warto sprawdzić tę klauzulę zanim podpisze się umowę - większość deweloperów standardowo ją wprowadza, ale nie wszystkie umowy ją zawierają.

Niestawienie się do aktu notarialnego. Kupujący nie pojawia się na podpisaniu umowy przenoszącej własność bez uzasadnionej przyczyny. To traktowane jest jako niewykonanie umowy i uprawnia dewelopera do zatrzymania zadatku.

Nieterminowe wpłaty transz. Kupujący nie reguluje kolejnych rat zgodnie z harmonogramem płatności. Deweloper może wówczas, po bezskutecznym wezwaniu do zapłaty, odstąpić od umowy i zatrzymać zadatek.

Kiedy zadatek wraca w podwójnej wysokości: scenariusze po stronie dewelopera

Jeśli to deweloper nie wywiązuje się z umowy z własnej winy, kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Dotyczy to sytuacji gdy:

Deweloper nie przenosi własności w terminie i po wyznaczeniu mu dodatkowego 120-dniowego terminu nadal tego nie robi - kupujący może odstąpić od umowy i żądać podwójnego zadatku.

Deweloper podwyższa cenę bez podstawy umownej lub zmienia istotne warunki transakcji w sposób nieakceptowalny dla kupującego, który z tego powodu odstępuje od umowy.

Deweloper odstępuje od umowy z własnej inicjatywy bez podstawy prawnej lub umownej.

Żądanie zwrotu podwójnego zadatku powinno być złożone pisemnie, z wyraźnym powołaniem się na art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego i opisem okoliczności uzasadniających żądanie. Deweloper ma 30 dni na zwrot środków.

Kiedy zadatek wraca w pojedynczej wysokości

Jest jeden szczególny przypadek gdy zadatek wraca do kupującego bez podwojenia, nawet jeśli to deweloper nie wykonał umowy: gdy do niewykonania umowy doszło wskutek okoliczności za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności - np. klęska żywiołowa, przypadkowe zniszczenie nieruchomości, zmiana prawa uniemożliwiająca realizację inwestycji. W takiej sytuacji każda ze stron zwraca to co otrzymała, bez podwajania i bez przepadku.

Ten sam mechanizm - zwrot bez podwojenia - może być argumentem kupującego który stracił zdolność kredytową z powodów od niego niezależnych i chce odzyskać zadatek powołując się na art. 394 § 3 KC. Sądy różnie oceniają takie przypadki i każdą sprawę rozpatrują indywidualnie.

Zadatek w umowie deweloperskiej a nowa ustawa: co się zmieniło

Nowa ustawa deweloperska obowiązująca od 1 lipca 2022 roku nie reguluje bezpośrednio kwestii zadatku w umowie deweloperskiej - odsyła w tym zakresie do Kodeksu cywilnego. Zmiana dotyczy natomiast opłaty rezerwacyjnej, która ma teraz odrębny i precyzyjnie uregulowany charakter.

Opłata rezerwacyjna pobierana przy umowie rezerwacyjnej:

• nie może przekraczać 1% ceny lokalu z prospektu informacyjnego,
• jest zaliczana na poczet ceny mieszkania po podpisaniu umowy deweloperskiej,
• podlega zwrotowi w pełnej wysokości gdy kupujący nie uzyska kredytu,
• podlega zwrotowi w podwójnej wysokości gdy deweloper nie wykona zobowiązania z umowy rezerwacyjnej lub zmieni prospekt bez poinformowania kupującego.

Opłata rezerwacyjna to zatem osobna instytucja, różna od zadatku w umowie deweloperskiej. Deweloper który przy umowie rezerwacyjnej stosuje pojęcie "zadatek" i pobiera kwotę wyższą niż 1% ceny - działa niezgodnie z nową ustawą.

Na co zwrócić uwagę w umowie z deweloperem

Przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy warto sprawdzić trzy rzeczy:

• Jak umowa nazywa wpłacaną kwotę - "zaliczka", "zadatek", "wpłata", "opłata rezerwacyjna". Nazwa ma znaczenie prawne.
• Co umowa mówi o zwrocie - w jakich sytuacjach kwota wraca, a w jakich przepada. Brak tego zapisu przy określeniu kwoty jako "zadatek" oznacza domyślne stosowanie art. 394 KC.
• Czy umowa zawiera klauzulę kredytową - zapis o bezkosztowym odstąpieniu przy odmowie finansowania z banku. Więcej o tym scenariuszu w artykule o odmowie kredytu po umowie deweloperskiej.

Jeśli w umowie pojawia się słowo "zadatek" przy kwocie wyższej niż kilka procent ceny mieszkania, warto przed podpisaniem skonsultować się z prawnikiem. Kilkaset złotych za analizę umowy to niewielki koszt wobec ryzyka utraty kilkudziesięciu tysięcy złotych.