Cena mieszkania widoczna w ogłoszeniu to nie jedyny koszt, jaki ponosi kupujący. W praktyce analiza tych kosztów ma znaczenie nie tylko przy zakupie na własne potrzeby, ale również wtedy, gdy mieszkanie traktujemy jako formę lokowania kapitału, czyli inwestowanie w mieszkania.
W zależności od rynku (pierwotnego lub wtórnego) oraz sposobu finansowania, dodatkowe koszty mogą wynosić od kilku do nawet kilkunastu procent wartości mieszkania.
Najważniejsze koszty zakupu mieszkania
Największy wpływ na całkowity koszt zakupu mają podatek (lub jego brak), koszty notarialne oraz finansowanie kredytem hipotecznym. Pozostałe opłaty mają mniejsze znaczenie, ale również należy je uwzględnić w budżecie.
1. Cena mieszkania
Największym wydatkiem jest oczywiście cena nieruchomości. Na rynku pierwotnym jest to kwota brutto, natomiast na rynku wtórnym należy dodatkowo uwzględnić podatek PCC.
2. Podatek PCC lub VAT
Na rynku wtórnym obowiązuje podatek PCC w wysokości 2% wartości nieruchomości. Na rynku pierwotnym VAT jest już zawarty w cenie mieszkania, dlatego kupujący nie płaci PCC. To jedna z kluczowych różnic między rynkiem pierwotnym a wtórnym, która realnie wpływa na całkowity koszt zakupu mieszkania.
3. Koszty notarialne
Zakup mieszkania wymaga sporządzenia aktu notarialnego. Koszt notariusza zależy od wartości nieruchomości i jest określony maksymalnymi stawkami ustawowymi.
Do tego dochodzą opłaty za wypisy aktu notarialnego, które również są płatne osobno.
4. Wpis do księgi wieczystej
Po zakupie mieszkania konieczny jest wpis nowego właściciela do księgi wieczystej. Opłata sądowa wynosi zazwyczaj kilkaset złotych.
Jeśli księga wieczysta nie została wcześniej założona, dochodzi koszt jej utworzenia.
5. Prowizja pośrednika
Jeżeli zakup odbywa się z udziałem biura nieruchomości, należy doliczyć prowizję pośrednika. Najczęściej wynosi ona od 1% do 3% wartości mieszkania.
6. Koszty kredytu hipotecznego
W przypadku finansowania zakupu kredytem hipotecznym dochodzą dodatkowe koszty, takie jak prowizja banku, wycena nieruchomości czy ubezpieczenie kredytu.
W niektórych przypadkach wymagane jest także ubezpieczenie pomostowe do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej.
Ile wynoszą łączne koszty zakupu mieszkania?
Łączne dodatkowe koszty zakupu mieszkania mogą wynosić od około 2% do nawet 10–12% wartości nieruchomości.
W praktyce największy wpływ na końcowy koszt mają podatek, koszty notarialne oraz finansowanie kredytem hipotecznym. To one decydują o tym, jak bardzo rzeczywisty wydatek różni się od ceny widocznej w ogłoszeniu.
Dlatego cena mieszkania to tylko punkt wyjścia - realny koszt zakupu często jest wyraźnie wyższy.
